Les obligations du propriétaire d'un local commercial

Introduction aux obligations du propriétaire d'un local commercial

Lorsqu'un bailleur met à disposition un local commercial, il doit respecter un certain nombre d'obligations légales. Ces obligations sont prévues par la loi et sont essentielles pour assurer la sécurité et le confort du locataire. Parmi les obligations les plus courantes figurent l'obligation de fournir un local en bon état, l'obligation de garantir les vices cachés et l'obligation d'assurer le local commercial.

Connaître ses obligations en tant que bailleur revêt d’une importance capitale pour vous-même et pour le locataire. Vous devez être conscient de ces lois pour vous assurer de respecter les droits et les obligations du locataire, et ainsi, éviter d'éventuels litiges légaux.

Négliger vos obligations en tant que propriétaire peut avoir des conséquences sérieuses et dommageables, tant sur le plan légal que sur le plan relationnel. Perte de temps, pertes financières, litiges, amendes… pour ne pas laisser ces situations impacter votre vie professionnelle et donc votre entreprise, vous ne devez en aucun cas minimiser vos obligations et bien, vous renseignez avant de louer un local commercial.

Pour aller plus loin : “L'assurance bureau et local est-elle obligatoire ?”

Obligation de fournir un local en bon état

En étant bailleur, vous êtes tenu de fournir un local en bon état au moment de la mise à disposition. Sachez qu’il est primordial de réaliser un état des lieux avant afin de documenter l'état du local. Cela permettra d'éviter tout litige ultérieur concernant d'éventuelles détériorations ou vices existants.

Pour vous permettre d’évaluer si le local que vous souhaitez louer est en bon état, voici quelques critères à prendre en compte : 
- Local bien entretenu et conforme à la loi ;
- Installations sanitaires et électriques en état de marche ;
- Installations conformes aux normes en vigueur ;
- Local qui ne présente aucun risque pour la santé et la sécurité du locataire ;
- Réparations et entretien nécessaires.

Toutes ces obligations signifient que, en tant que propriétaire, vous devez veiller à ce que le local soit régulièrement nettoyé et que les espaces communs soient entretenus de manière adéquate.

N’oubliez pas non plus que vous devez informer le locataire de tout problème ou défaut existant dans le local. Il est essentiel que le locataire soit pleinement informé de l'état du local avant de le louer. Cela lui permettra de prendre une décision éclairée et de savoir à quoi s'attendre en termes de conditions de vie.

Les grosses réparations et réparations locatives

Lorsque vous louez un bien commercial, vous devez être en mesure de prendre en charge les éventuelles réparations nécessaires. Si des dommages surviennent dans le local, il est de votre responsabilité de les réparer dans les meilleurs délais. Cela inclut non seulement les réparations structurelles, mais aussi les réparations liées aux équipements et aux installations du local.

Les grosses réparations et réparations locatives

Lorsque vous louez un bien commercial, vous devez être en mesure de prendre en charge les éventuelles réparations nécessaires. Si des dommages surviennent dans le local, il est de votre responsabilité de les réparer dans les meilleurs délais. Cela inclut non seulement les réparations structurelles, mais aussi les réparations liées aux équipements et aux installations du local.

Qu'est-ce qu'une grosse réparation ?

Une grosse réparation va concerner les éléments essentiels du bâtiment ou du local commercial. Il s'agit de réparations qui sont de grande envergure, coûteuses et qui touchent à la structure ou à la solidité du bâtiment.

Qu'est-ce qu'une réparation locative ?

Une réparation locative concerne les travaux d’entretien courant et de réparations mineures. Celles-ci sont nécessaires pour maintenir le local commercial en bon état d'utilisation pendant la durée du bail. Contrairement aux grosses réparations, les réparations locatives sont souvent à la charge du locataire. 

Obligation de fournir une occupation paisible du local

En tant que propriétaire, vous avez également l'obligation de garantir une occupation paisible du local. En France, l'obligation de fournir une occupation paisible du local est régie par le Code civil. 

Selon l'article 1719, le propriétaire doit garantir au locataire la jouissance paisible du bien loué. Cela signifie que le locataire a le droit de jouir du bien sans être dérangé par des troubles ou des nuisances qui empêcheraient une utilisation normale du local. Cela signifie qu'il doit veiller à ce que le locataire puisse utiliser le local sans être dérangé par des nuisances excessives. 

Si des nuisances surviennent, le bailleur doit prendre les mesures nécessaires pour les faire cesser dans les meilleurs délais. Il peut s'agir de mettre en place des mesures d'insonorisation ou d'intervenir auprès des autres occupants de l'immeuble pour régler le problème.

Qu’est-ce que l’occupation paisible"

Le terme occupation paisible signifie que le locataire a le droit de jouir du bien loué sans ingérence indue ou perturbation de la part du propriétaire ou d'autres tiers. En d'autres termes, le locataire a le droit de vivre ou de mener ses activités dans le local loué sans être dérangé ou perturbé de manière injuste.

L’obligation de fournir une occupation paisible du local s'applique non seulement aux nuisances sonores, mais aussi à d'autres types de nuisances. Pour s’assurer d’une occupation paisible, voici quelques mesures à prendre : 
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- Fournir tous les documents au locataire (DPE, diagnostic ERNMT, diagnostic amiante, état de lieux, annexe verte…) ;
- Communication ouverte avec le locataire ;
- Connaissance des règlements ;
- Prévoir des horaires de bruit ;
- Isolation acoustique ;
- Respect des espaces communs.

Impact des perturbations sur les activités commerciales

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas vous décharger de votre obligation en invoquant des travaux de rénovation ou de construction dans l'immeuble. En effet, même si des travaux sont en cours, vous devez tout de même veiller à ce que le locataire puisse utiliser le local sans être dérangé par les nuisances liées aux travaux.

En cas de non-respect de l'obligation de fournir une occupation paisible du local, le locataire peut engager des actions en justice pour demander la résiliation du contrat de location, des dommages et intérêts, voire des mesures d'urgence pour faire cesser les nuisances.

Obligation de garantir les vices cachés

En tant que propriétaire d’un local commercial, vous êtes responsable des vices cachés, même si vous n’en avez pas connaissance lors de la signature du bail commercial.

Que sont les vices cachés ?

Les vices cachés sont des défauts ou des problèmes non apparents lors de la visite du local, mais qui rendent le local impropre à l'usage auquel il est destiné, ou qui en réduisent considérablement la valeur. Ces vices sont inconnus du locataire au moment de la signature du bail.

Quel est le rôle du bailleur en matière de vices cachés ?

Si un vice caché est découvert, vous devez en tant que bailleur prendre en charge les réparations nécessaires. Cependant, pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit remplir certains critères : 
‍
- Non-détection : Le vice doit être invisible et non détectable lors d'une inspection normale du bien
- Antériorité : Le vice doit exister avant la location et ne pas résulter de l'usage ou de l'entretien du bien 
- Importance : Le vice doit être suffisamment important 
- Inconnu du locataire : Le locataire doit pouvoir prouver qu’il n’était pas au courant au moment de la signature du bail

Exemple de vices cachés courants dans les locaux commerciaux

Pour vous permettre de mieux comprendre ce qu’est un vice caché, voici une liste non exhaustive des plus courants : 
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- Fuite ou infiltration d’eau
- Présence d’amiante
- Présence d’insectes parasites
- Défauts de construction
- Problèmes de sols
- Défauts dans les appareils électroménagers
- Défauts d’isolation thermique
- Problèmes liés à la plomberie ou à l'électricité
- Problèmes de chauffage, de ventilation ou de climatisation
- Présence de moisissures ou de champignons

Obligation d'assurer son local commercial

Assurer le local commercial que vous louez est une obligation légale qui vous incombe, pour vous protéger vous et le locataire en cas de sinistre. Les dommages causés par un incendie, une inondation ou tout autre événement couvert par l'assurance seront ainsi pris en charge par l'assureur. En tant que propriétaire, vous serez ainsi dans l’obligation de souscrire une assurance propriétaire non occupant pour le bail commercial (PNO).

Pourquoi l'assurance est primordiale ?

Pour un propriétaire, l’assurance PNO (type d’assurance multirisque) est une sorte d’assurance habitation qui lui permet de couvrir les risques qui pourraient toucher son logement, lorsqu’il ne l’occupe pas.

‍Véritable complément de l’assurance habitation d’un locataire, elle permet de bénéficier d’une prise en charge plus compète des sinistres. Sans cette assurance, vous pourriez, en tant que bailleur, payer de votre poche les réparations ou les indemnités en cas d'incident.

Que couvre une assurance PNO ?

Les garanties de base :
- Responsabilité civile : Couvre le propriétaire lorsque son logement provoque des dommages ;
- Couverture multirisque : Dégâts des eaux, incendie, bris de glace, vol, dégradations, événements climatiques…
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Les garanties complémentaires
- Garantie trouble de jouissance : Assure la responsabilité civile du bailleur envers son locataire en cas de manque d’entretien ou vice de construction ;
- Défauts et vices de construction : Engendre un logement dangereux ou inhabitable ;
- Garantie recours des voisins et des tiers : Protège le bailleur en cas de sinistre provenant du logement et se répercutant sur le bien d’un tiers ;
- Garantie loyers impayés : Assure contre les impayés et les retards de paiement.

Pour aller plus loin : “Quelles sont les garanties de l'assurance multirisque ?”

La responsabilité de l'assurance entre le bailleur et le preneur

En tant que propriétaire, l’assurance PNO vous sera obligatoire (loi Alur 2014). Celle-ci couvrira votre responsabilité civile et sera plus complète qu’une simple assurance RC. En effet, cette dernière ne sera certainement pas suffisante pour couvrir tous les risques à l’instar d’une assurance PNO. Le locataire devra quant à lui souscrire une assurance habitation pour le local commercial.

Obligation d'assurer son local commercial

Importance du respect des obligations

Être bailleur d'un local commercial implique de respecter un certain nombre d'obligations envers le locataire. Parmi les principales obligations, figurent l'obligation de fournir un local en bon état, l'obligation de garantir une occupation paisible du local, l'obligation de garantir les vices cachés et l'obligation d'assurer le local.

Risques juridiques liés à la non-conformité

Il est primordial de prendre ces obligations au sérieux, car le non-respect de celles-ci peut entraîner des litiges avec le locataire et avoir des conséquences financières importantes. En respectant ces obligations, vous contribuez à créer un environnement propice à l'activité commerciale du locataire et vous favorisez ainsi une relation de confiance et de collaboration bénéfique.

Pour aller plus loin : “L'assurance bureau/local est-elle obligatoire ?”